丁祖昱：行业即使波动，仍会有企业脱颖而出

5月30日，由上海易居房地产研究院主办的“2023房地产及物业上市公司测评成果发布会”在香港举行。备受关注的"2023房地产上市公司综合实力榜"、"2023房地产上市公司单项榜"等系列测评成果揭晓。

会上，上海易居房地产研究院执行院长、克而瑞集团董事长丁祖昱表示，目前能够开始正常运行的房企，未来的空间很大。每次行业发生波动的时候，仍会脱颖而出一些优秀的企业。多数房企在2021年之后没有赚到钱因为市场不如预期，大家对这个行业的判断更加客观，拿地更加谨慎。

(相关资料图)

以下为文字实录：

丁祖昱：又和大家在一起，刚刚跟香港的分析师一样的感受，我今天的工作排的特别满，到香港来一次，就应该多做一些工作，我下午也参加另外一个峰会。过一会儿会有物业和开发企业的特征展开，除了讲我们的测评成果发布，后面也会稍微讲一些行业和市场。

我们先看一下测评的整体情况，因为我们发的是去年整个公司情况，我们有了这些基础布局之后做这样一个最终的发布。

首先我们可以看到，我们对象是100万家上市公司的房企，这个对象比过去少了，从入榜企业来看，大家也看到了，整个变动情况还是存在的，这个也和整个企业和行业情况相关，我们可以看到有几个还在，但是前十强当中，变动率是比较低的，只动了10%。前五十强的变动率有20%，这几年整个住房企业的变动很大。

从资本市场的表现来看，大家感受到去年内地的房地产板块走势还是可以的，港股房地产板块是弱于大陆，可能从港股的情况来看，大家更加悲观一些，但是这里面要提醒大家，在去年11月之后其实房地产有一波明显的布局回撤。

如果我们只看去年11月份，确确实实回落很大，但是去年11月份之后有一个明显的回升，今年也是相对比较平稳的。

从每股收益的情况，有所下降，但是房地产上市公司还是高于市场平均水平，还是行业企业的标杆。

上市房企的估值水平也有变化，这里面也非常重要，我们也剔除了一些出现问题的房企。在这样的过程中，今天能够开始正常运行的房企，我个人认为未来的空间还是蛮大的。我后面也会讲，即使每次行业发生波动的时候，还会脱颖而出一些优秀的公司和优秀的企业。

市场很好的时候发现赚不多钱，在市场波动的时候甚至还可以赚到钱，甚至赚一些大钱。股息率创造了新低，这可能跟这两年的收益水平相一致。

说到底就是没赚到钱，特别是2021年之后没有赚到钱，为什么呢，市场不如预期了。大家对这个行业的判断更加客观了，拿地拿的更加谨慎了。所以实际上今天我们看到的是对去年房地产上市公司测评的结果，但是它实际反映的是过去几年的市场情况，不是单纯只反映了去年。

而未来，我们反映的是从去年或者前年调整之后整体市场的情况和企业的情况。22年有6成房企下跌，但是至少4成没有跌，千亿级房企还有五家，华润、万科、中海、保利、龙湖，三家央企。

从运营规模来讲，上市房企的开发收入减少了，整个市场容量下来了，去年的数字是掉了40%，掉40可能是行业的指标，我们的收入和营业利润也会下降。明年的数字可能还会继续下降。

我们市场规模的集中度开始上升，我们说强者恒强，也是代表了这一轮市场调整之后的结果。我那天和一个钢铁行业的人交流，他说每一轮调整我们的核心企业越做越大，最后正常运营的所剩无几。

五十强的权益销售金额也是不同程度的下滑，但是我们可以看到，今年上半年十强和二十强的金额虽然是下行的，但是今年一到四月份稳住了，不仅稳住还有上升，特别是前十和前二十。

现在你要靠非开发业务来弥补整个房企的收入还是很困难的，这一点其实和今天中国经济一样，房企搞这么多年的第二赛道，第三赛道。偿债能力，上市房企的财务指标有所缓解，过去几年的去杠杆是有用的，从这个角度上讲，在这个过程中不是很多人更悲观了，至少财务指标上来说是在变好，但是各梯队的赛道，特别是央国企和民营企业产生了比较大的差距，当然了，另外我们也注意到哪怕是三十强也有下降，今天我们看到投资下行、销售下行，都跟融资下行是有关系的，今年一到四月份的融资情况也不乐观，我们也建议中央把房地产至少去年讲的三只箭真正的射出来，不要只说不射。盈利指标也在下降，今天再没有人说房地产是暴利行业了，暴利行业到逐利行业到亏损行业好象就一夜之间，2021年某一天突然从暴利变成了亏损。

开发收入、盈利收入，净收入都在下降，增收又增利的上市房企不到20%，在今年的基础上明年利润增加一点就非常不错了，但是明年或者后年利润增加可能性还存在，但是收入这块不要有多大的增收的要求，没有必要再来所谓的规模指标。

成长能力上，房企现在是冰火两重天，经营效率上，房企的经营效率也在下滑的过程中，财报都可以看到，资产周转率是0.2，流动资产等等都是下滑的。

所以我说现在必须要带头换仓，全靠做增量是不行的，去化之后再换新的货加入进来，这也是为什么今天看到很多房企坚持投资，非常不容易。

四成的上市房企也是目前行业存在的巨大的压力的，物业企业可能比房企相对乐观一些，但是也受到了一些影响。

纳税金额是下行的，但是这个很正常，因为都没钱了，还纳那么多税，上市房企还是在坚持，并且越来越重视，前二十强十九家已经发布了ESG的相关报告，五十强中三十九家发布了ESG报告，这也代表了房企是有责任的企业。

纳税均值五十强13.4亿，真不少了。我们过去讲更多的花活，现在讲的是实打实的，远洋、世茂都在做提升交付率的相关的工作，这才是真正的回归初心，房企回归到本心。

当然，在智能制造，创新方面，像绿城、保利、华润等等都有很多新的举措，我们觉得这个都是对行业整体的发展起到积极的作用。

营销创新、管控体系创新方面，大家也做了很多的相关的工作，2022年的时候，大家都在练内功，而且在行业出现波动的时候，对整个企业的关注很高。

在工业化布局方面，前二十强的房企动作还是比较高的，比如说物业、比如说长租、比如说商业，比如说今天开始火爆的文旅，养老，在这些方面，很多的企业投入的精力还是比较大的，像华润、龙湖、招商在商业方面都是双轮驱动的相关概念。

对于未来，我们简单的做一个展望，2023年我觉得整个行业整体的销售规模应该是乐观一些，有一些人说你乐观上涨，房地产行业在今年止跌就非常不容易了。今年二三月份出现了一波下降，但是特征是非常短暂。一线和部分的强二线城市今年还会有一两次的回暖，但是很多的三四线城市也许今年的机会就没有了。

今年整体销售面积0到负，但是销售金额可能是0到正的。今年的土地购入还是会下降的，不买地对未来的销售也会有影响，对政府的压力也会更大。今年的新开工也在下降过程中。今年竣工的我们希望是开一个红盘。

行业未来四个确定性，再多的M2也不会把资产价值推高，这一点是非常重要的大家达成共识的，靠过去08年的四万亿这种情况不太可能了，另外由于买涨不买跌，购房者消费也没有进入统计，去年消费最大的一块就是房地产消费，今年还在掉，我们从四月份按揭余额数就可以看到，是下降的，这就是很尴尬的情况。现在最核心的是能够让大家有信心愿意消费了，大家也在讲更重要的是信心。

第二个行业规模下降，回到2015年的规模水平。

第三个是城市，北上广深，北上主要，广深排后面，苏州、南京、合肥都还可以，再加上西安大概十个城市左右，现在不能只辐射本省，要辐射整个区域，这样的城市才是未来长期看好的城市。现在不生孩子不结婚，这是核心问题，2016年2230万新生儿，今年据说800万，唯一的好处就是现在生孩子读书不卷了，去年大学录取1000万，今年只生800万，将来想读书去哪都可以了。这是唯一的好处，其他的消费各方面都没有好处，因为现在的结婚也下降了，这是核心。还有改善受到二手房政策影响，如果现在政策能够推出，大家愿意生孩子就有机会了。

未来新模式，开发 运营还会有，从规模扩张到战略营销，从高速发展到平稳健康发展，这都是未来开发的大的方向，所谓的新模式，预售制度也会变化。融资我们还要进一步开放。对于物业，我们希望有更多的投入，获得更多的支持。

谢谢大家！